| ■ステップ01 売却相談 |
不動産のご売却を考えられるご事情、スケジュールによって、ご売却方法は変わってきます。
住みかえを考え始めたら、まずは不動産のプロである私どもにご相談をしてください。
専門家によるアドバイスはきっと参考になるはずです。
所有不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費をどのくらい見込めばよいかなどについて、売主様の状況にあった売却方法をご提案致します。
不動産を売却する場合にも経費がかかります。売買金額から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取額となります。
主な経費の例として、不動産会社へ支払う仲介手数料、地積を確定させるための測量費用、残債がある場合の抵当権抹消費用などがあります。
売却にかかる税金は、売却にともなう利益(※1譲渡所得)にかかる所得税・住民税、契約書にはる印紙税などが主なものです。
詳細はアーキベースまたは、税務署などにご確認ください。
あらかじめ諸経費や税金を確認しておくことをおすすめいたします。 |
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※1譲渡所得とは・・・・
譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。
(1)
取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。
(2)
譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。
所得税確定申告で譲渡所得の計算について簡単に説明したいと思います。土地や建物を譲渡した年は、他の所得と分離して（分離課税）所得を求めていき、税額計算も別に行います。その譲渡所得の計算については以下のとおりです。
収入金額ー（取得費＋譲渡費用）ー特別控除額＝譲渡所得金額
譲渡所得の金額を求めると、一般分は下記の税率を乗じて税額を計算します。（他に軽減税率もございます。）
長期譲渡所得 一般分・・・（国税）15％、（住民税）5％
短期譲渡所得 一般分・・・（国税）30％、（住民税）9％
＊長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物を、また、短期譲渡所得は譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地建物をそれぞれ譲渡したことによる所得をいいます。
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
特例を受けるための適用要件
(1)
自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(2)
売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3)
売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(4)
災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から７年を経過する日の属する年の12月31日までとなります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。
(5)
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
イ
その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ
家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(6)
売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
「特別控除」の内容について
特別控除の種類
①公共事業などのために土地建物を売った場合・・・５，０００万円（措法33の4）
②居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合・・・３，０００万円（措法35）
③特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合・・・２，０００万円（措法34）
④特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合・・・１，５００万円（措法34の2）
⑤平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合・・・１，０００万円（措法35の2）
＊個人が、平成21年に取得した国内にある土地等を平成27年以降に譲渡した場合又は平成22年中に取得した土地等を平成28年以降に譲渡した場合に適用されます。
⑥農地保有の合理化などのために土地を売った場合・・・８００万円（措法34の3） |
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| ■ステップ02 無料査定依頼 |
不動産売却は、所有不動産がいくらで売れるかを調べる価格査定から始まります。
売却が決まっている方はもちろん、住みかえを考え始めたばかりの方も、まずは私どもに査定のご相談をください。
売却金額の目安を知ることで、よりよい次のステップを考えることができます。
私どもアーキベースでは、蓄積されたデータと根拠をもとに査定価格をご提示させて頂きます。
・卓上査定
物件の確定に必要な資料（住宅地図等）をご提示頂いた上で、近隣の相場、取引事例によって不動産の価格調査を行います。実際の現地確認を省略することで、スピーディにお答えできますが、査定価格はおおよその価格となります。
・訪問査定
ご売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例、売出事例をもとに、より精度の高い売却予想価格を算出します。
 （査定価格決定までの流れ） |
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| ■ステップ03 物件の調査・確認・査定 |
土地・建物の状況、近隣環境を確認し、市場調査、売出事例、成約事例、建築法規、権利関係などの調査を基にした査定価格を算出します。
対象不動産について、売主様から直接お話をうかがうことはもとより、現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、成約事例などを調査し、価格査定を行います。
現地確認 建物の全体の印象や修繕の実施状況
エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況、近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
ゴミ置き場、収集日の確認
リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
各部屋の広さ、収納量のチェック
日当りの確認、風通しや窓位置の確認
眺望の確認
浴室やキッチンの大きさ、設備の状況
手すりや段差などバリアフリーかどうか
セキュリティの状況
床暖房やエアコンなどの設備の状況
管理規約の確認
リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
駐車場の空き状況
管理会社、管理員、管理状況の確認
管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
長期修繕計画の内容
建物の印象・部屋の印象、汚れの確認
各部屋の状況、収納量の確認
建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど
構造の確認
近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や
建築予定の確認
交通量の確認
騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
ゴミ置き場の確認
リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
駐車場の有無
境界や越境等の確認
埋設物の確認
隣地の上下水道管が埋設されているケースも
接道状況、道路種類の確認
日当りの確認、風通しの確認
・役所調査
用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。
・法務局調査
法務局では、登記簿謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界、道路との境界等の確認をします。
・市場調査
・売出物件の調査
類似する売出中の物件を調査して、売出価格の参考にします。
例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など、さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出価格の提案を行います。
・成約価格の事例調査
実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。
査定価格は通常概ね3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。実際に売却活動をスタートする売出価格については、不動産会社の提案をもとに、売主様のご希望を反映させ設定します。 |
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| ■ステップ04 媒介契約 |
媒介契約
査定書の内容、価格などを確認し、売却活動の内容についても説明させて頂き、十分に納得した上で、媒介契約を締結して頂きます。
この契約は、不動産会社に、不動産の売却を依頼する契約です。
媒介契約には3つの種類があります。
専属専任媒介契約
国土交通大臣の指定する指定流通機構(※2レインズ)への物件登録：5日以内の登録が必要
不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない。
専任媒介契約
国土交通大臣の指定する指定流通機構(※2レインズ)への物件登録：7日以内の登録が必要
不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：2週間に1回以上文書で報告しなくてはならない
特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
一般媒介契約
国土交通大臣の指定する指定流通機構(※2レインズ)への物件登録：登録の義務はなし
不動産業者の売主に対する売却活動の業務状況報告：業務報告の義務はなし
売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができる。
売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
※2レインズ：
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで、契約の相手方を広く探索することができます。
逆に買主は、複数の業者にまわらなくても１つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。 |
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| ■ステップ05 販売活動 |
さまざまな媒体を通して物件を告知し、購入希望者を探します。
私どもｱｰｷﾍﾞｰｽでは、ｲﾝﾀｰﾈｯﾄを主として広告活動を実施しています。
また私どもでは、つねに100人以上の物件購入希望者が物件を探しており、うまくマッチングさせることで、早い段階での売却が可能となります。
購入希望一覧をご参照ください |
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| ■ステップ06 営業活動報告 |
私どもから、随時営業活動の状況、問い合わせ状況などをご報告致します。
また、売主様の不動産を紹介する担当者の良し悪しも、物件の印象に大きく影響を与えます。
私どもは、売主様から物件を預かり、また日々お客様が安心して物件を購入できるように、誠実さはもちろんですが、「曖昧な事は言わない、可能な限り調べる」を基本に最善を尽くしています。
少しの気遣いが満足できる売却につながることと信じています。 |
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| ■ステップ07 購入者様発見～売買契約 |
購入希望者が見つかったら、価格や引渡し条件の調整を行い、売買契約を締結します。 |
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| ■ステップ08 決済引き渡し |
残代金の受領と同時に物件（鍵）の引渡しを行い、売買契約はすべて完了します。 |
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有限会社アーキベース
