‘土地探し’について②

ブログを読んでくださっている皆さま、

こんにちは★ 五十嵐です。

少し時間があいてしまいましたが、前回の続きで、今回は私が’土地探し’をする上で大切だと思う事についてお伝えしたいと思います。

私が土地探しをする上で大切だと思う事は、「土地だけを先に探さない事」だと思います。

理想の土地が見つかればいいということだけではないと思います。

土地探しをする目的は、その土地に家を建てて暮らすことだと思います。

トータルのバランスを考えて土地探しをしなくては、全部が台無しになってしまうかもしれません。

そのために初期段階からしっかりと資金計画をし、トータルの予算組みをして、土地探しをすることが必要だと思います。

予算組みをする上で把握していないといけない金額は

☆総予算(自分達が返済できる金額)

☆建てたい家の金額

☆土地の金額

金額を把握する事で、土地にいくらまでかけれるか目安もできます。

恐らく100点満点の土地はなかなかないと思います。

前回お伝えした、重要と考えるポイントに’優先順位’も決めておけば、「これかな!」と思える土地に出会った時に適格な判断ができ、他に土地探しをしている人に遅れを取ることもないと思います。

‘土地探し’をしていく中で、分らない事や判断に迷う事があれば、お気軽にアーキベースにお声掛け下さい。

宅地建物取引士と一級建築士のスタッフがお手伝い致します!

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クチナシの花言葉!

加藤祥子です。

今年はクチナシに、例年になく沢山の花が付きました。

食卓のテーブルに、トイレに、洗面所にと、家中に甘い香りが漂っています。

初夏の風によって運ばれてくる甘い香りから、「喜びを運ぶ」という花言葉が付いたそうです。

梅雨のこの時期に、うれしい花です。

次は、むくげの出番が待ち遠しいです!

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不動産産の物件調査について(水道引込調査について)

所長の加藤俊之介です。

本日は、土地の売買時の水道引込調査の重要性についてご説明させて頂きます。

物件調査における水道引込調査は、水道局にて給配水戸盤図(水道局内のPC等にて調査します)を確認調査して行います。

水道引込状況等のインフラ情報は、売買における重要事項説明書に記載する重要な事項です。

最近調査した物件では、給配水戸盤図において、当該地の引込を含め、前面道路配管20㎜(通常は50㎜がほとんどです)→4軒(13㎜の管でそれぞれに供給)給配水している状況であることが分かりました。

この場合、前面道路の給水管20㎜と細いため、新たに当該地に住まい等を建設した場合、場合によっては4軒のうちの配管末端お住まいに、「出水不良」となる可能性があり、最終的に当該地購入者にご迷惑がかかる恐れがありました。

そこで、今回は給水戸番図調査に加え、水道局担当者と面談し、細かい調査と万が一の対応について相談して参りました。。

結果を要約すると、

「出水不良」が起きる可能性がありますが、最終的には「前面道路給水管20㎜⇒給配水関係者の個々の使用状況」によるので、事前申入の段階では水道局として「出水不良」の改善工事の対応は不可との事でした。

万が一「出水不良の状況」になった場合、下記の「出水不良改良工事取扱要領※下記」に従った処置をとって手続きをして下さいとの事でした。

相談の中で残念だったのは、処置として、「関係書類を提出」⇒「現況調査実施」⇒「出水不良の状況が確認」されても、直ちに工事は実施して頂けず、時には5ヶ月月~6ヶ月後となる場合もあり、また更に当該年度予算がなくなった場合は次年度以降との事でした・・・・。

この度の土地の場合は、水圧が高い地域であることも想定されているため、必ず出水不良となる状況ではないことが分かりホットしましたが、今後も土地契約前の段階でには、きっちりと調査報告事項をお伝えする必要を痛感しております。

さて、先週末の休日はというと、ブルーベリー、ラズベリーの実の収穫と手作りジャムを作りました。

近年にない収穫量で、ラズベリジヤムは小瓶に3個、ブルベーリージャムは少々瓶に1個を作ることが出来ました。孫たちが喜んでくれそうです。

また、天気も良かったので、孫のサッカーの練習試合を見に行ったり、村杉温泉の共同浴場に入り、帰り際に水原の瓢湖の花菖蒲も鑑賞してまいりました。

今週末も、時間を見つけて孫のサッカーの応援に行こうと思っています。

記※

出水不良改良工事取扱要領(連合給水管による出水不良を解消するために、水道事業管理者が新たに配水管を布設する場合の基準及び手続について必要な事項を定めたもの)

(適用範囲の主たる事項)

連合配水管は、公道又は私道に布設されていること。   連合配水管から給水を受けている者全員が改良工事の施行に同意していること。

(工事の申込みの主たる事項)

給水関係者の中から代表者を選任し、書類(出水不良陳情書、水道管改良工事承諾書)を提出する。

(工事区分及び負担)

工事の施行に要する費用は、原則として水道局が負担する。 工事区分は取扱要領参照。

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6月18日の大阪北部地震!

加藤祥子です。

同じ6月といううこともあり、「6.16新潟地震」:地震規模はM7.5(Mw7.6)を、思いだしました。

当時、私は高校3年生で、校舎の3階の教室で、やがて始まる英語の授業を待っていました。

突然、教室が揺れだして、あわてて机の下に隠れましたが、その時、窓から近くの木造の建物が左右にユサユサと揺れているのを茫然と見ていました。

その後、校庭に集合してから家に帰ったように思います。

まったく記憶に在りませんが、学校町、東中通り、西堀通り、東堀通りを通って本町の我家にたどり着いたと思います。

我が家の建物は右側に、小路を隔てたお隣は左側にと、寄り添うように、若干傾いていました・・・・・・・。

地震から約5時間後に、空港と港の間にあるガソリン入りタンクが爆発し、12日間に渡って炎上し続けました。

その間、夜になっても空が赤くて、怖かった事を覚えています。

市内に嫁いでいた2人の姉一家が避難してきて、0歳児の甥と姪が同居することになりました。

電気、ガス、水道は止まり、昼間は町内を回ってくる給水車に水をもらいにならびました。

当時は、紙パンツなどなく、布のオムツでしたので、母は、毎朝信濃川まで、孫のオムツの洗濯に行っていました。

この時、テレビのカラー放送開始から4年後で、カラーテレビが普及しはじめた時期でした。

名古屋在住の姉の夫のお兄さんが、テレビで新潟の惨状をご覧になって、大きなリュックに沢山の食料を詰めてお見舞いに来て下さいました。

今から54年前の事ですが、あらためて、テレビ報道は素晴らしい、大きな役割を担っているのだと、思いました。

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土地探しから建築士がお手伝いするメリット②

所長の加藤俊之介です。

今回は、土地取引の仲介業務について、宅建業者としてだけではなく、一級建築士と

しての知識を生かす事で、お客様のお役に立つ事ができた事例について、お話してみ

たいと思います。

昨年12月中頃、

ある物件を気に入られたお客様より、購入意思を伝える為の「購入申込書」に記載を

頂き、私どもが買主側仲介業者として、売主様に提出致しました。

その後、売主仲介業者と私ども買主仲介業者の両社で、契約に向けて物件詳細調査を

進めていたところ、地目が「宅地ではなく、以前は池沼」となっていたことは分かっ

ていたのですが、実際に当該地が「池の中心付近」であったという事実(写真が残っ

ていました)が分かりました。

すぐにお客さまに状況をご説明させて頂きました。

その後、売主仲介業者と協議の結果、契約前でしたが、売主にもご理解を頂き、事前

に現地の「地盤調査(スウェーデン式サウンディング調査)下記写真」を実施させて頂く事と

致しました。

いざ、調査を開始したところ、すぐに硬い盤にぶつかってしまい、地盤調査を進める

ことが出来ない状況となってしまいました。

このままでは地盤状況が判断出来ず、契約→決済をして土地を購入しても、場合に

よっては建物計画の際に問題が発生する可能性がある状況でした。

このような状況でも、お客様はこの物件をとても気に入っていらっしゃいましたので、何とか契

約前に、地盤の状況をきちんと把握して、今後の建物計画の問題点や懸念される事項

を確認出来ないものかと検討、協議を致しました。

最終的には、「地盤調査(スウェーデン式サウンディング調査)を邪魔している硬い

層がいったい何か」、また「硬い層がどのくらいの厚さであるのか」を確認する必要

がある事を、売主仲介業者に説明し、協議の結果、売主様費用負担で「重機による掘

削(地盤を掘って状況を調査)」を実施して頂く事となりました。

売主様に、「お客様がとても気に入っている土地である反面、専門的に検討したとこ

ろ種々懸念事項がある」という事を説明させて頂いた結果、「契約前の掘削調査の承

諾」、「売主様が掘削費用負担する事」のご理解を頂けた事は、買主側仲介

業者として役割を果たすことが出来たと思っております。

そして掘削による調査の結果、池等の埋立の軟弱地盤対策として、当時一般的であっ

た「コンクリート解体塊」を埋立盤として利用されていることわかりました。

よってコンクリート解体塊が、地盤調査のスウェーデン式サウンディング調査不可能

(スクリューロッドは入らない)の要因となっており、今後の建物の「地盤改良工法

選定」において、かなり制約がある事もわかりました。

そこで建築士として、当該地の現況でも「地盤補償保険の適用が受けられる軟弱地盤

対策工法」を検討させて頂き、今回適応可能な「置換工法」を選定し、詳細資料と合

わせてご説明させて頂き、ようやく安心してご紹介、売買仲介をさせて頂ける状況と

なりました。

以上が、今回の土地の取引までの経緯となります。

もしかしたら、池沼でコンクリート解体塊を埋立てた状況を知る段階で、土地売買取

引は不成立で終わっていたかもしれませんでした。

ですが今回は、買主様の当該物件に対する熱意と、私ども「宅建業者としての知

識」、「建築士としての知識」があったことで、当該物件の懸念事項をはっきりさせ

ることが出来、最終的にお役に立てたのではないかと思っております。

今後も、宅建士と建築士の立場並びに両方の目を生かすことで、時間を惜しまずお客

様の土地探しや、安全な売買取引のお手伝いをしたいと思っております。

今後共、土地売買取引において、お客様に安心安全の確保に努めてまいる所存

です。

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土地探しから建築士がお手伝いするメリット①


加藤久和です。

本日は、建築士が土地探しからお手伝いさせて頂くメリットについて、私なりにご説明させて頂きたいと思います。

例としまして、新潟市中央区の土地探しについて:

新潟市中央区は人気エリアとなっているため、30坪~70坪の大きさで条件が良い土地は高値であったり、広告やインターネット等に掲載される前に、水面下(すでにお客様が待っているなど)で売買が進んでいるケースが少なくありません。

そんな状況のなか、利便性の良いコンパクトな敷地(20坪~)などは、時折安価で購入可能な場合があります。

「でも、こんな小さな土地で家が建つの?」
「住みにくそう・・・・。」
「陽は当たるの?」
「どう考えても狭いでしょ・・・。」
・・・・・などなど。

↑当然気になる点です。

<そこで宅地建物取引士であり、建築士の出番です>

私どもでは、建築専門分野の視点を踏まえ、土地の可能性、全体予算を加味し、総合的なご提案をさせて頂いております。

例えば「子供室は6帖ほしい」などご要望を頂いた場合、なぜ6帖なのか?

「6帖の使い方は?」

「どんな生活をされているか?」

を考えていくと、意外とそんなに必要無いことがあります。

また家族みんなで過ごすリビングは、確かに広ければ広いほど良いですが、平面的な広さだけではなく、空間構成や窓の配置、動線計画により、面積以上の空間を得ることが可能です。

先日もご予算2200万円(全て込み)にて、中央区で土地をお探しのお客様とご協議、ご提案させて頂き、お手伝いをさせて頂く事となりました。(※私どもは、特定におすすめする自社物件はありませんし、建築条件物件もありません)

内訳

土地≒600万円(≒20坪の土地)
建物≒1,350万円(外構、空調含む ≒19坪のお住まい)
設計監理費用≒145万円
諸経費(不動産仲介手数料、登記費用、印紙代等)≒100万円

合計≒2,200万円です。

コンパクトですが、準防火地域に計画中のハイスペックなお住まいです。

私どもは、土地の情報はもちろんですが、土地の情報を得たときから、建築士としての目線からも土地を確認しています。

コンパクトな土地は、ハウスメーカーさんの建築士でも、もちろん設計可能だと思います。ただ、空間構成の仕方、材料の使い分け、省略、サイズダウン等を行った場合でも、どうしても社内のルールから外れてしまう場面が多くなり、せっかく無駄を省いたコンパクトなお住まいを計画したとしても、かえって高くなってしまう場合があるようです。

そこで、以下のお手伝いをさせて頂いております。

1 住まいや土地に関するご要望のヒアリング

2 全体資金計画の立て方。資金検討書作成

3 有力候補敷地に対する直接ヒアリング

4 建物のボリューム検討(面積・斜線制限、駐車場計画など)

5 プランのご提案

6 銀行ローン審査のための資料作成協力

上記をもとに、コンパクトな土地であってもご満足頂けるご提案をさせて頂きます。

もちろん広いに越したことはありませんが、ご希望のイメージをお聞きして、私ども建築士は優先順位を整理しながら、ご予算に合せたご提案をさせて頂きます!

是非、土地探しの段階から、私ども一級建築士と宅建士の両面からのご提案をさせて頂きたいと思います。

本日は営業トークっぽくなってしまいましたが、建築士が土地探しから携わる事のメリットは多くあると考えています。

今後も事例を含めて、建築士としてお手伝いさせて頂いて点をご説明して参りたいと思います。

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8年目のご訪問

加藤久和です。

本日は、約8年前に設計監理させて頂きました、E様のお宅にお邪魔して参りました。

外壁の剥離のご相談があり、現状確認したところ凍結による剥離と思われる現象が多数ありました。

E様、ご心配おかけしてしまい、申し訳ございません。

施工者、材料メーカー対応含め、早々に是正対応させて頂きます!

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‘土地探し’について①

ブログを読んでくださっている皆さま、

こんにちは★ 五十嵐です。

 

今日は’土地探し’についてお話したいと思います。

土地を購入して、家を建てる人にとって’土地探し’は最初の大きなハードル

ですよね。

買い替えなんて気軽にできるものではないので、絶対に失敗したくない!と

強い気持ちだと思います。

 

新しい住まい(環境)に何を求めるのか? 求める暮らし方が実現できるのか?

○学校・スーパー・病院等が近いなど周辺環境

○駅・バス停・バイパスまで何分など交通環境

○6m道路・南道路・土地の形状など立地条件

大きさ

願望

方位

○(もちろん)価格

あげればきりがないのですが・・・・・・・・・・(+o+)

 

’土地探し’で正しい決断をするためには、”優先順位 ”を決めておく事が

重要だと思います。

自分達の求める全てを叶える事は難しいと思います(>_<)

しかし、優先順位を決めることで、自分達の暮らしがよりはっきり見えて

くることもあります。

家族で話し合って、それぞれの要望を整理し、’土地探し’の条件を決めておく

のが良いと思います。

優先順位が上位にあるもの以外は、「こうだったらいいなぁ~」というくらいの

気持ちで探すと、視野が広がってくるのではないかと思います。

 

次回は、私が’土地探し’をする上で大切だと思う事について、お伝えしたいと

思います。

 

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住宅ローンの「つなぎ融資」って?

加藤祥子です。

住宅ローンの「つなぎ融資」をごぞんじですか?

住宅ローンの融資が実行されるまでの間、つなぎで借り入れすることをいいます。

流れとしまして、気に入った土地を選んだら、
土地の購入申し込み、住宅ローンの手続、土地契約、土地代金の決済・土地の引き渡し、建物の契約、工事着工・・・・等、と続きますが、

「土地購入の申し込み」の有効期間は、おおよそ2週間程度が一般的となっています。
事前に金融機関などで「ローンの事前審査」を依頼し、承認を得られている場合も有りますが、そうでない場合はこの間に、金融機関に「ローンの申請」をします。

またこの間に「建築する建物の大まかな建築計画、予算等」を金融機関に提示しなければなりませんので、大変タイトなスケジュールとなります。

問題がなければ、金融機関から1週間ほどで承認が得られますので、土地売買契約を締結し、ローンの本申込みをします。

土地の引き渡し時には、決済金や、登記費用、工事着手金、上棟時に支払う中間金などが必要になります。

ですが、一般的に、融資が実行されるのは建物が竣工されてからです。

そのために、「つなぎ融資」といって、住宅ローンの融資が実行されるまでの間、つなぎで借り入れることになります。

「つなぎ融資」は、住宅ローンが実行されるまでの短期間なので、金利のみを支払い、建物引き渡しの際に、実行される住宅ローンで清算をするという流れになります。

以上の流れで、お住まいの完成へと向かっていきます。

本日は、建物や土地のお話ではなく、資金の流れの中の一例として、「つなぎ融資」について触れさせて頂きました。

私どもアーキベースでは、1つ1つ、お客様に安心してお任せいただけるよう、宅建士また建築士としての専門的な事はもちろんですが、日々様々な角度からお役に立てるよう、情報を発信して参りたいと思っています。

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新潟市民は塩ザケ、枝豆・・・・・・が大好き(^o^)  

ブログを読んでくださっている皆さま、

こんにちは★  五十嵐です。

全国家計調査で ‘新潟市が6品目で購入量1位’ という新聞記事を見ました。

:塩ザケ 焼いて食べるのはもちろん、おにぎりの具にしたりと冷凍庫に常備しています

:さや豆  時期になると枝豆は、ほぼ毎日食べてます。

:みそ  お味噌汁は毎日飲み、味噌漬け、味噌炒め等、調味料としても欠かせません。

:里芋  煮物、お味噌汁など、じゃがいも感覚で登場します。

:スイカ 私が大好きはフルーツです!夏、我が家の冷蔵庫はスイカだらけです(^^)

:清酒 唯一我が家で購入が少ない物です。でも購入している方、たくさん知ってます!

1位の6品目は、我が家でもかなり購入していました。

県内に産地があり、出回る期間が長いというのもありますが、

‘ 地産地消 ’ を意識している県民性もでている結果なのではと思います。

ただ気になる点は、購入量上位にランキングされたものは、塩分摂取量が高くなりやすい

食品が多かったそうです(+_+)

いつまでも健康で、おいしい県産品を食べれる様に、食生活に気をつけたいものです。

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